Perché per una persona non proveniente dall’ambiente agricolo è difficile acquistare una fattoria?

Le transazioni immobiliari concernenti terreni agricoli sono sottoposte a numerose restrizioni. Queste ultime sono quasi esclusivamente disciplinate dalla legge federale sul diritto fondiario rurale (LDFR). Questa legge, entrata in vigore nel 1994, in seguito rivista a più riprese, regola le transazioni giuridiche concernenti terreni agricoli e contiene l’insieme delle disposizioni relative all’acquisto, alla divisione e alla costituzione in pegno.

Dopo l’introduzione della LDFR, è diventato più difficile acquistare del terreno agricolo e avviare un’attività in proprio [15]. La LDFR accentua la tendenza alla diminuzione dei prezzi. Per gli agricoltori, si tratta di un’arma a doppio taglio: essi beneficiano da una parte di prezzi più bassi quando acquistano del terreno, ma dall’altra, soltanto pochi contadini sono disposti a vendere terreni a prezzi così bassi. È dunque difficile per un giovane contadino acquistare un’azienda agricola non familiare. Per le persone che non provengono dagli ambienti agricoli, le difficoltà sono ancora più numerose. Da una parte, esse devono coltivare personalmente il terreno acquistato e, dall’altra, le esigenze in termini di formazione agricola dell’acquirente poste dalla LDFR sono divenute nettamente più severe. Un non-agricoltore non può dunque per principio acquistare del terreno agricolo. In virtù di questa regolamentazione, è ad esempio impossibile che dei non-agricoltori producano sul loro terreno agricolo delle colture speciali come fragole, erbe aromatiche, bacche di goji o luppolo.

La LDFR non tende prioritariamente a complicare l’acquisto di terreni agricoli da parte di non-agricoltori. Le restrizioni imposte dalla legge hanno lo scopo di (art. 1, cpv. 1):

• promuovere la proprietà fondiaria rurale e segnatamente conservare, migliorandone le strutture, le aziende familiari, fondamento di un ceto rurale sano e di un'agricoltura efficiente, orientata verso uno sfruttamento duraturo del suolo;
• rafforzare la posizione del coltivatore diretto, inclusa quella dell'affittuario, in caso di acquisto di aziende o fondi agricoli;
• combattere contro prezzi esorbitanti per il suolo agricolo.

Le ordinanze relative alla divisione di aziende agricole e al frazionamento di fondi agricoli sono al centro della LDFR. Il divieto di divisione materiale si riferisce all’alienazione di aziende agricole. Esso permette di evitare la sottrazione di immobili o di parcelle dell’azienda agricola. Il divieto di frazionamento va nella stessa direzione. Esso intende evitare il frazionamento eccessivo di terreni agricoli in occasione del trasferimento di proprietà, poiché questi non potrebbero in seguito più essere sfruttati in maniera redditizia.

In linea di principio, per l'acquisizione di un'azienda agricola o di un appezzamento di terreno è necessario un permesso. Fanno eccezione l'acquisizione per eredità, l'acquisizione da parte di discendenti, coniugi, genitori, fratelli e figli di fratelli e sorelle, nonché l'acquisizione da parte di un comproprietario. Inoltre, la legge non si applica alle proprietà inferiori a 25 acri e ai vigneti inferiori a 15 acri. I Cantoni dispongono di un certo margine di manovra per quanto concerne l’attuazione.

In virtù della LDFR, un acquisto non è autorizzato se l’acquirente non è personalmente un coltivatore o se è stato pattuito un prezzo esorbitante. Il prezzo d’acquisto è ritenuto esorbitante se è superiore del 5% al prezzo pagato in media nel corso dei cinque anni precedenti per immobili o aziende agricole comparabili nella regione in questione. Secondo l’art. 9 della LDFR, è coltivatore diretto chi coltiva lui stesso il suolo agricolo e, se si tratta di un'azienda agricola, la dirige personalmente.