Pourquoi est-il difficile pour une personne non issue du milieu agricole d’acquérir une ferme?

Les transactions immobilières portant sur des terrains agricoles sont soumises à de très nombreuses restrictions. Celles-ci sont presque exclusivement régies par la loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR). La LDFR, qui est entrée en vigueur en 1994 et a, depuis lors, été révisée à plusieurs reprises, règle les transactions juridiques portant sur du terrain agricole et contient l’ensemble des dispositions relatives à l’acquisition, au partage et à la mise en gage.

Depuis l’introduction de la LDFR, il est devenu plus difficile d’acquérir du terrain agricole et de créer sa propre exploitation. La LDFR accentue la tendance à la baisse des prix. Pour les agriculteurs, il s’agit d’une épée à double tranchant: ils profitent d’une part de prix plus faibles lorsqu’ils acquièrent du terrain, mais de l’autre, seuls de rares paysans sont disposés à vendre du terrain à des prix si faibles. Il est donc difficile pour un jeune agriculteur d’acheter une exploitation agricole non familiale. Pour les personnes qui ne sont pas issues du milieu agricole, les difficultés sont encore plus nombreuses. D’une part, elles doivent exploiter elles-mêmes le terrain acheté et, d’autre part, les exigences en termes de formation agricole de l’acquéreur posées par la LDRF sont devenues nettement plus sévères. Un non-agriculteur ne peut donc en principe pas acheter de terrain agricole. Du fait de cette réglementation, il est par exemple impossible que des non-agriculteurs produisent sur leur terrain agricole des cultures spéciales comme les fraises, les herbes aromatiques, les baies de goji ou le houblon.

La LDRF ne vise pas en priorité à compliquer l’acquisition de terrain agricole par des non-agriculteurs. Les restrictions imposées par la loi ont pour but (art. 1., al. 1):

• d’encourager la propriété foncière rurale et en particulier de maintenir des entreprises familiales comme fondement d’une population paysanne forte et d’une agriculture productive orientée vers une exploitation durable du sol, ainsi que d’améliorer les structures;
• de renforcer la position de l’exploitant à titre personnel, y compris celle du fermier, en cas d’acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles; et
• de lutter contre les prix surfaits des terrains agricoles.

Les ordonnances relatives au partage matériel des entreprises agricoles et au morcellement des terrains agricoles sont au cœur de la LDRF. L’interdiction de partage matériel se rapporte à l’aliénation d’entreprises agricoles. Elle permet d’éviter la soustraction d’immeubles ou de parcelles de l’exploitation agricole. L’interdiction de morcellement va dans la même direction: elle vise à éviter le morcellement excessif de terrains agricoles lors d’un transfert de propriété, car ceux-ci ne pourraient ensuite plus être exploités de manière rentable.

Une autorisation est nécessaire pour acquérir une entreprise ou un immeuble agricole. N’a pas besoin d’être autorisée l’acquisition faite par succession et par attribution de droit successoral, par un descendant, le conjoint, les père et mère ou des frères ou des sœurs de l’aliénateur ou l’un de leurs enfants ainsi que par un copropriétaire ou un propriétaire solidaire. En outre, la loi ne s’applique pas aux exploitations agricoles d’une superficie inférieure à 25 ares ni aux vignes de moins de 15 ares. Les cantons disposent d’une certaine marge de manœuvre pour ce qui concerne la mise en œuvre.

En vertu de la LDRF, une acquisition n’est pas autorisée si l’acquéreur n’est pas personnellement exploitant ou si un prix surfait a été convenu. Le prix d’acquisition est jugé surfait s’il est supérieur de 5% aux prix payés en moyenne au cours des cinq dernières années pour des immeubles ou exploitations agricoles comparables dans la région concernée. Selon l’art. 9 LDRF, est exploitant à titre personnel quiconque cultive lui-même les terres agricoles et/ou dirige personnellement l’entreprise agricole.