A forza di re­go­la­men­ta­zio­ni, im­pe­dia­mo la co­stru­zio­ne di nuovi al­log­gi nelle città

Do­wn­load delle linee guida

Oggi non è fa­ci­le per chi cerca casa in città. Una fre­ne­sia nor­ma­ti­va sta tra­vol­gen­do le città sviz­ze­re, im­pe­den­do il fun­zio­na­men­to di un mer­ca­to im­mo­bi­lia­re sano. Ba­si­lea e Zugo sono state re­cen­te­men­te con­ta­gia­te dalle città ma­la­te cro­ni­che della Sviz­ze­ra fran­ce­se. Il virus si è dif­fu­so in molte altre città, ma un peg­gio­ra­men­to della si­tua­zio­ne può an­co­ra es­se­re evi­ta­to. A Zu­ri­go e Berna, ad esem­pio, le vo­ta­zio­ni sugli in­ter­ven­ti più dan­no­si sono an­co­ra in corso. La scel­ta deve es­se­re chia­ra a tutti: un tetto agli af­fit­ti peg­gio­re­rà no­te­vol­men­te la ca­ren­za di al­log­gi. Se c'è un tetto mas­si­mo, nes­su­no vuole più co­strui­re.

La stra­da per l'in­fer­no è la­stri­ca­ta di buone in­ten­zio­ni...

La po­po­la­zio­ne ur­ba­na sviz­ze­ra non re­si­ste alla ten­ta­zio­ne di in­ter­ve­ni­re sul mer­ca­to im­mo­bi­lia­re. Que­sto di­mo­stra che il le­ga­me tra i tetti agli af­fit­ti e l'of­fer­ta di al­log­gi è spes­so frain­te­so. Pren­dia­mo ad esem­pio la città di Ba­si­lea. Poco più di due anni fa, la po­po­la­zio­ne ha detto sì a una “vera pro­te­zio­ne degli al­log­gi”. In caso di ca­ren­za di al­log­gi a Ba­si­lea, le abi­ta­zio­ni che ven­go­no con­ver­ti­te, ri­strut­tu­ra­te o so­sti­tui­te sa­ran­no sog­get­te al con­trol­lo degli af­fit­ti per un pe­rio­do di cin­que anni. La legge mira a pro­teg­ge­re gli in­qui­li­ni nei pe­rio­di di ca­ren­za di al­log­gi. ​

Se­con­do la legge di Ba­si­lea, esi­ste una ca­ren­za di al­log­gi quan­do la per­cen­tua­le di case sfit­te è in­fe­rio­re all'1,5%. Que­sta nor­ma­ti­va è del tutto inap­pro­pria­ta per una città. Se­con­do que­sta de­fi­ni­zio­ne, tutte le gran­di città hanno una ca­ren­za di al­log­gi da più di ven­t'an­ni (vedi gra­fi­co). Que­sto è to­tal­men­te fuori dalla real­tà, per­ché quan­do il tasso di al­log­gi sfit­ti nelle città su­pe­ra l'1,1%, gli af­fit­ti ten­do­no¹ a di­mi­nui­re - l'op­po­sto di una ca­ren­za di al­log­gi. A Ba­si­lea, la so­glia di ca­ren­za di al­log­gi è stata fis­sa­ta a un li­vel­lo così alto che sono stati in­tro­dot­ti dei li­mi­ti agli af­fit­ti non ap­pe­na la legge è en­tra­ta in vi­go­re.

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I pro­mo­to­ri im­mo­bi­lia­ri si ri­ti­ra­no, gli al­log­gi si de­gra­da­no

​​Le con­se­guen­ze di un tetto mas­si­mo agli af­fit­ti sono di­sa­stro­se: co­strui­re o ri­strut­tu­ra­re non è più in­te­res­san­te. Nel 2022, prima del­l'en­tra­ta in vi­go­re del­l'i­ni­zia­ti­va, a Ba­si­lea sono state co­strui­te 1169 abi­ta­zio­ni. Nel 2024 la cifra era scesa a 450 e que­st'an­no il nu­me­ro di abi­ta­zio­ni co­strui­te sarà pro­ba­bil­men­te an­co­ra più basso a causa della nor­ma­ti­va. In­ve­sti­to­ri come la Ba­si­le­se stan­no ri­du­cen­do le loro at­ti­vi­tà in città e in­ve­sten­do al­tro­ve. Il nu­me­ro di au­to­riz­za­zio­ni per le ri­strut­tu­ra­zio­ni è crol­la­to. Quel­lo che do­ve­va suc­ce­de­re è suc­ces­so: gli edi­fi­ci di Ba­si­lea stan­no len­ta­men­te ma ine­so­ra­bil­men­te ca­den­do in ro­vi­na. E le nuove co­stru­zio­ni so­sti­tu­ti­ve non ven­go­no rea­liz­za­te. Per chi cerca un ap­par­ta­men­to, è an­co­ra più dif­fi­ci­le tro­var­lo. 

Chi lo avreb­be cre­du­to?

Que­sto svi­lup­po non sor­pren­de. A Gi­ne­vra, gli af­fit­ti sono stati li­mi­ta­ti per anni, mo­ti­vo per cui il pa­tri­mo­nio abi­ta­ti­vo è stato gra­ve­men­te tra­scu­ra­to. Cio­no­no­stan­te, gli af­fit­ti sono tra i più alti della Sviz­ze­ra, anche se la ca­ren­za è ar­ti­fi­cia­le. Se aves­si­mo usato quan­to ci sug­ge­ri­sce la scien­za, avrem­mo po­tu­to pre­ve­de­re le con­se­guen­ze degli in­ter­ven­ti. Gli eco­no­mi­sti con­cor­da­no sul fatto che l'in­ter­ven­to sul mer­ca­to im­mo­bi­lia­re peg­gio­ra l'of­fer­ta di al­log­gi. La re­go­la­men­ta­zio­ne del mer­ca­to im­mo­bi­lia­re porta sem­pre ad un calo della co­stru­zio­ne di case, a edi­fi­ci fa­ti­scen­ti e ad af­fit­ti più alti. Ep­pu­re, la re­go­la­men­ta­zio­ne con­ti­nua senza sosta. Que­st'an­no il mer­ca­to im­mo­bi­lia­re sarà sot­to­po­sto a vo­ta­zio­ne a Lu­cer­na e Berna. A Zu­ri­go sono in corso ben cin­que ini­zia­ti­ve per l'e­di­li­zia abi­ta­ti­va. Se tutte le ini­zia­ti­ve at­tual­men­te in so­spe­so aves­se­ro suc­ces­so, la metà degli ap­par­ta­men­ti in Sviz­ze­ra sa­reb­be­ro re­go­la­men­ta­ti. Sa­reb­be un di­sa­stro per il mer­ca­to im­mo­bi­lia­re sviz­ze­ro e per tutti i sog­get­ti coin­vol­ti. Il mer­ca­to im­mo­bi­lia­re ha bi­so­gno di so­ste­gno, ma sotto forma di de­re­go­la­men­ta­zio­ne e di pro­ce­du­re di ap­pro­va­zio­ne di do­man­de di co­stru­zio­ne più ra­pi­de. Que­ste e altre pro­po­ste sono con­te­nu­te nelle linee guida ag­gior­na­te di eco­no­mie­suis­se sullo svi­lup­po ter­ri­to­ria­le. Con­si­glia­mo vi­va­men­te la let­tu­ra alle città che si stan­no di­ri­gen­do verso il di­sa­stro.

¹ Cfr. ave­nir suis­se Mie­ten und My­then, P. 15; Wüest Part­ner stima un il tasso di al­log­gi sfit­ti an­co­ra più basso per le città