​​Re­gu­lie­rungs­seu­che ver­hin­dert neuen Wohn­raum in den Städ­ten​

Down­load der Leit­li­ni­en

​​Wer heut­zu­ta­ge in einer Stadt auf Woh­nungs­su­che ist, hat nicht gut la­chen. Eine Re­gu­lie­rungs-Seu­che wütet in den Schwei­zer Städ­ten und ver­hin­dert einen ge­sun­den Im­mo­bi­li­en­markt. Basel und Zug wur­den kürz­lich von den chro­nisch kran­ken Städ­ten in der West­schweiz an­ge­steckt. In vie­len an­de­ren Städ­ten sind die Viren ge­streut, aber eine schlim­me­re Er­kran­kung könn­te noch ab­ge­wen­det wer­den. Zü­rich und Bern bei­spiels­wei­se stim­men über die schäd­lichs­ten Ein­grif­fe erst noch ab. Die Wahl­emp­feh­lung soll­te allen klar sein: Miet­zins­de­ckel ver­schlim­mern die Woh­nungs­knapp­heit mas­siv. Sie füh­ren dazu, dass nie­mand mehr bauen will.

​Mit guten Ab­sich­ten ge­pflas­tert…

​​Die Schwei­zer Stadt­be­völ­ke­rung ist an­fäl­lig auf Ein­grif­fe in den Woh­nungs­markt. Das zeigt, dass der Zu­sam­men­hang zwi­schen Miet­preis­de­ckeln und dem An­ge­bot von Wohn­raum oft miss­ver­stan­den wird. Man schaue auf das Bei­spiel Basel. Vor gut zwei Jah­ren wurde dort Ja zum «ech­ten Wohn­schutz» ge­sagt. Falls in Basel «Woh­nungs­not» herrscht, un­ter­lie­gen Woh­nun­gen nach Umbau, Sa­nie­rung oder Er­satz für fünf Jahre einer Miet­zins­kon­trol­le. In Zei­ten von «Not» soll das Ge­setz die be­ste­hen­den Mie­ter schüt­zen. ​

​«Woh­nungs­not» herrscht laut dem Bas­ler Ge­setz, wenn der An­teil der lee­ren Woh­nun­gen 1.5% un­ter­schrei­tet. Für eine Stadt eine gänz­lich un­pas­sen­de Re­ge­lung. Laut die­ser De­fi­ni­ti­on herrscht in jeder grös­se­ren Stadt seit über 20 Jah­ren Woh­nungs­not (Vgl. Gra­fik). Ab­so­lut rea­li­täts­fremd, denn wenn der Leer­stand in den Städ­ten höher als 1.1% ist, sin­ken die Mie­ten ten­den­zi­ell¹ – das Ge­gen­teil von Woh­nungs­not. Die Schwel­le für «Woh­nungs­not» wurde in Basel mit Kal­kül der­mas­sen hoch an­ge­setzt, so dass der Miet­zins­de­ckel schon bei In­kraft­set­zung des Ge­set­zes ein­ge­führt wer­den konn­te.

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​​Die Bau­trä­ger zie­hen sich zu­rück, die Woh­nun­gen ver­gam­meln

​​Die Fol­gen des Miet­preis­de­ckels sind ver­hee­rend: Es lohnt sich nicht mehr zu bauen oder zu sa­nie­ren. Bevor die In­itia­ti­ve in Kraft trat, wur­den 2022 in Basel 1'169 Woh­nun­gen er­stellt. 2024 waren es nur noch 450. In die­sem Jahr wer­den wegen der Re­gu­lie­rung wohl noch we­ni­ger Woh­nun­gen er­stellt. In­ves­to­ren wie die Ba­loi­se zie­hen sich aus Basel zu­rück und in­ves­tie­ren an­ders­wo. Be­wil­li­gun­gen für Sa­nie­run­gen sind ein­ge­bro­chen. Es kommt, wie es kom­men muss­te: Die Häu­ser in der Stadt Basel wer­den lang­sam aber si­cher ver­gam­meln. Er­satz­neu­bau­ten blei­ben aus. Und für die­je­ni­gen, die eine Woh­nung su­chen wird es noch schwie­ri­ger eine Woh­nung zu fin­den. Die Miet­zins­kon­trol­le ist ein klas­si­sches Ei­gen­goal für die Mie­ter in Basel.

​​Wer hätte das ge­dacht?

​​Über­ra­schend ist das Ganze nicht. In Genf gibt es seit Jah­ren einen Miet­zins­de­ckel und der Woh­nungs­park wurde des­we­gen stark ver­nach­läs­sigt. Wegen der künst­li­chen Knapp­heit ge­hö­ren die Mie­ten in Genf trotz­dem zu den höchs­ten schweiz­weit. Auch die Wis­sen­schaft hätte die Fol­gen vor­her­sa­gen kön­nen. Öko­no­men sind sich einig, dass Ein­grif­fe im Im­mo­bi­li­en­markt das An­ge­bot an Woh­nun­gen ver­schlech­tern. Über­all wo sie ein­ge­führt wird, führt die Re­gu­lie­rung des Woh­nungs­markts aus­nahms­los zu we­ni­ger Woh­nungs­bau, ver­lot­tern­den Ge­bäu­den und hö­he­ren Mie­ten. Nichts­des­to­trotz wird mun­ter wei­ter re­gu­liert. Die­ses Jahr wird in Lu­zern und Bern über den Woh­nungs­markt ab­ge­stimmt. In Zü­rich sind gar fünf Wohn­in­itia­ti­ven hän­gig. Kämen alle mo­men­tan hän­gi­gen In­itia­ti­ven durch, wäre die Hälf­te aller Schwei­zer Woh­nun­gen re­gu­liert. Eine Ka­ta­stro­phe für den Schwei­zer Woh­nungs­markt und alle Be­tei­lig­ten. Der Woh­nungs­markt braucht Un­ter­stüt­zung – aber in Form von De­re­gu­lie­rung und der Be­schleu­ni­gung der Be­wil­li­gungs­ver­fah­ren. Diese und wei­te­re For­de­run­gen fin­den sich in den ak­tua­li­sier­ten Leit­li­ni­en Raum­po­li­tik von eco­no­mie­su­is­se. Den Städ­ten auf ak­tu­el­lem Kol­li­si­ons­kurs sei die Lek­tü­re wärms­tens emp­foh­len.​

¹ Vgl. ave­nir su­is­se Mie­ten und My­then, S. 15; Wüest Part­ner schätzt für Städ­te sogar einen noch tie­fe­ren op­ti­ma­len Leer­stand