À force de régle­men­ter, on empêche la construc­tion de nou­veaux loge­ments dans les villes

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De nos jours, les per­sonnes qui cherchent un loge­ment en ville n’ont pas la tâche facile. Une fré­né­sie régle­men­taire sévit dans les villes suisses et empêche l’avè­ne­ment d’un mar­ché immo­bi­lier sain. Déjà répandu dans les villes romandes, le phé­no­mène a éga­le­ment gagné Bâle et Zoug récem­ment. Même s’il se pro­page dans d’autres villes, une dégra­da­tion de la situa­tion peut encore être évi­tée. À Zurich et Berne par exemple, on doit encore voter sur les inter­ven­tions les plus dom­ma­geables. Le choix devrait être vite fait: pla­fon­ner les loyers aggrave consi­dé­ra­ble­ment la pénu­rie de loge­ments et fait que plus per­sonne ne sou­haite construire.

​L’en­fer est pavé de bonnes inten­tions...

La popu­la­tion urbaine suisse est ten­tée par les inter­ven­tions sur le mar­ché du loge­ment. Cela montre que le lien entre le pla­fon­ne­ment des loyers et l’offre de loge­ments est sou­vent mal com­pris. Pen­chons-nous sur l’exemple de la ville de Bâle. Il y a un peu plus de deux ans, la popu­la­tion disait oui à une «vraie pro­tec­tion du loge­ment». En cas de pénu­rie de loge­ments à Bâle, les loge­ments trans­for­més, réno­vés ou rem­pla­cés sont sou­mis à un contrôle du loyer pen­dant cinq ans. La loi entend pro­té­ger les loca­taires en période de pénu­rie.​

​Selon la loi bâloise, il y a pénu­rie de loge­ments lorsque la pro­por­tion de loge­ments vacants est infé­rieure à 1,5%. Cette régle­men­ta­tion est tota­le­ment inadap­tée pour une ville. Selon cette défi­ni­tion, toutes les grandes villes connaî­traient une pénu­rie de loge­ments depuis plus de vingt ans (cf. gra­phique). Cela est tota­le­ment décon­necté de la réa­lité, car lorsque le taux de vacance dans les villes passe au-des­sus de 1,1%, les loyers tendent à bais­ser – tout le contraire d’une situa­tion de crise du loge­ment. À Bâle, le seuil de la «pénu­rie de loge­ments» a été fixé si haut que le pla­fon­ne­ment des loyers a pu être intro­duit dès l’en­trée en vigueur de la loi.

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​​Les pro­mo­teurs se retirent, les loge­ments se dégradent

Les consé­quences d’un pla­fon­ne­ment des loyers sont désas­treuses: construire ou réno­ver n’est plus attrac­tif. En 2022, soit avant l’en­trée en vigueur de l’ini­tia­tive, 1169 loge­ments ont été construits à Bâle. En 2024, ce chiffre est tombé à 450. Cette année, le nombre de loge­ments construits devrait être encore plus faible en rai­son de la régle­men­ta­tion. Des inves­tis­seurs comme la Baloise se retirent de Bâle et inves­tissent ailleurs. Le nombre d’au­to­ri­sa­tions accor­dées pour des réno­va­tions s’est effon­dré. Ce qui devait arri­ver arriva: les immeubles de la ville de Bâle se dégradent len­te­ment mais sûre­ment. Et les nou­velles construc­tions de rem­pla­ce­ment brillent par leur absence. Pour ceux qui cherchent un appar­te­ment, il est encore plus dif­fi­cile d’en trou­ver un. Le contrôle des loyers est une situa­tion clas­sique d’au­to­goal pour les loca­taires de Bâle.

​​Qui l’au­rait cru?

Cette évo­lu­tion n’est pas éton­nante. À Genève, les loyers sont pla­fon­nés depuis des années, rai­son pour laquelle le parc immo­bi­lier a été for­te­ment négligé. Les loyers y sont mal­gré tout parmi les plus éle­vés de Suisse, bien que cette pénu­rie soit arti­fi­cielle. La science aurait aussi pu pré­dire les consé­quences de ces inter­ven­tions. Les éco­no­mistes s’ac­cordent à dire que les inter­ven­tions sur le mar­ché immo­bi­lier dété­riorent l’offre de loge­ments. Par­tout où elle est intro­duite, la régle­men­ta­tion du mar­ché immo­bi­lier entraîne sans excep­tion un recul de la construc­tion de loge­ments, le déla­bre­ment de bâti­ments et une hausse des loyers. Et pour­tant, on conti­nue allè­gre­ment de régle­men­ter. Cette année, le mar­ché du loge­ment fera l’ob­jet d’une vota­tion à Lucerne et à Berne. À Zurich, pas moins de cinq ini­tia­tives sur le loge­ment sont en sus­pens. Si toutes les ini­tia­tives actuel­le­ment en sus­pens abou­tis­saient, ​la moi­tié des appar­te­ments de Suisse seraient régle­men­tés. Ce serait une catas­trophe pour le mar­ché suisse du loge­ment comme pour tous les acteurs concer­nés. Le mar­ché du loge­ment a besoin de sou­tien, mais sous la forme d’une déré­gle­men­ta­tion et d’une accé­lé­ra­tion des pro­cé­dures d’au­to­ri­sa­tion. Ces pro­po­si­tions, ainsi que d’autres, figurent dans les lignes direc­trices actua­li­sées d’eco­no­mie­suisse sur le déve­lop­pe­ment ter­ri­to­rial. Nous en recom­man­dons vive­ment la lec­ture aux villes qui vont tout droit à la catas­trophe.​

¹ Cf. Ave­nir Suisse, La réa­lité des loyers, p. 15; Wüest Part­ner estime que le taux de vacance opti­mal est plus bas pour les villes