Mehr Bürokratie anstatt bezahlbare Wohnungen

Aus Sicht von economiesuisse zielt die Initiative in die falsche Richtung. Sie stellt einen massiven Eingriff des Staats in den Immobilienmarkt dar. Die Wohnraumversorgung sollte primär durch die Privatwirtschaft über marktwirtschaftliche Kriterien erfolgen, während die öffentliche Hand über gute Rahmenbedingungen sicherstellt, dass sich das Wohnangebot ausreichend schnell anpassen kann.

Eine Quote zugunsten des gemeinnützigen Wohnungsbaus würde den Immobilienmarkt erheblich verzerren. Dies aus zwei Gründen: Erstens befürchtet der Bundesrat zu Recht, dass nicht genügend Bauträger zu finden wären und der Bund, Kantone und Gemeinden gezwungen wären, selbst gemeinnützige Wohnungen zu erstellen. Eine solche Konkurrenzierung von privaten Investoren durch die öffentliche Hand ist abzulehnen. Zweitens würde die öffentliche Hand durch das Vorkaufsrecht gegenüber den anderen Marktteilnehmern ungebührlich bevorteilt. Diese marktverzerrenden Effekte der Initiative sind nicht zuletzt deshalb schädlich, weil sie private Investitionen verdrängen.

Der Bundesrat schätzt, dass die Initiative zu einer Verdreifachung des gemeinnützigen Wohnungsbaus führen würde. Dies würde den Einsatz umfangreicher zusätzlicher Finanzmittel von Bund und Kantonen erfordern. Schätzungen des Bundes gehen davon aus, dass der Bund pro Jahr rund 120 Millionen Franken zusätzlich zur Unterstützung des gemeinnützigen Wohnungsbaus ausgeben müsste. Zudem würde der Verwaltungsaufwand steigen, da die Umsetzung der Quote auf kantonaler und kommunaler Ebene kontrolliert werden müsste. Schliesslich müsste der Staat mit eigenem Geld Wohnungen bauen, falls nicht genügend investitionswillige Bauherrschaften vorhanden wären.

Der Staat greift mit dem Vorkaufsrecht in die Vertragsfreiheit ein. Bisher können private Besitzer selbst bestimmen, wem sie ihr Bauland oder ihre Immobilie verkaufen wollen. In Zukunft würde die neue Verfassungsbestimmung die freie Vertragspartnerwahl erheblich einschränken. Ausserdem ist das Vorkaufsrecht der Rechtssicherheit abträglich. Die Privaten müssten jederzeit damit rechnen, dass Kantone und Gemeinden die Übertragung einer Liegenschaft verhindern.

Die Förderung von gemeinnützigem Wohnen ist keine Bundesaufgabe, sondern Sache der Kantone und Gemeinden. Auf eine sinnvolle soziale Durchmischung in einzelnen Regionen oder Quartieren zu achten, ist eine Aufgabe, die auf kantonaler und kommunaler Ebene gelöst werden soll. Dass die Schweiz diesbezüglich im Vergleich mit umliegenden Ländern deutlich weniger Probleme hat, zeigt, dass das heutige System funktioniert. Die Wohnsituation der wirtschaftlich und sozial schwächeren Haushalte können die Kantone und Gemeinden am besten beeinflussen. Sie kennen die lokalen Verhältnisse aus erster Hand und verfügen über das notwendige Wissen und die Mittel, um den Betroffenen zu helfen.

Die Bundesverfassung sieht vor, dass der Bund nur jene Aufgaben übernimmt, welche die Kraft der Kantone übersteigen oder einer einheitlichen Regelung durch den Bund bedürfen. Beides ist hier nicht der Fall. Eine weitere Verlagerung der Förderung von gemeinnützigem Wohnen auf die nationale Ebene ist weder notwendig noch zweckmässig und deshalb abzulehnen.

Die Einführung einer starren Quote von zehn Prozent aller Neubauten würde dazu führen, dass gemeinnützige Wohnungen am falschen Ort erstellt würden. Die in den städtischen Grosszentren bestehende Knappheit des Wohnangebots würde hingegen nicht gelöst. Eine Quotenregelung bedeutete, dass der Bund die Vorgaben auf die Kantone und die Kantone die Vorgaben wiederum auf Gemeinden, Städte und Regionen verteilen müssten. Es drohten Vorgaben, die dem tatsächlichen lokalen Bedarf widersprächen, da es für den Bund schwierig ist, diesen in allen Regionen vorherzusagen. Diese Form von Planwirtschaft widerspricht der liberalen Schweizer Wirtschaftsordnung, war in der Wirtschaftsgeschichte sehr selten erfolgreich, und der sozialpolitisch erwünschte Effekt würde erst noch mehrheitlich ausbleiben. Denn bereits heute kommt ein grosser Anteil der gemeinnützigen Wohnungen nicht denjenigen Bevölkerungsgruppen zugute, die eine vergünstigte Wohnung am nötigsten hätten. Dies zeigt eine Studie des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO).

Hinzu kommt, dass die grossen Schweizer Städte bereits eine eigenständige Wohnungspolitik betreiben, um preisgünstige Wohnungen zur Verfügung zu stellen. In Zürich sind bereits 27 Prozent der Wohnungen im Besitz gemeinnütziger Wohnbauträger, und gemäss dem Willen der Stadtbevölkerung soll diese Quote bis zum Jahr 2050 auf 33,3 Prozent angehoben werden. – Eine nationale Quote von zehn Prozent wäre hier also längst übererfüllt. Dort, wo es am ehesten nötig wäre, würde die Initiative also gar nichts bringen, falls eine national starre Quote verfügt würde. Alternativ könnten die Quoten regional und über die Zeit variieren. In diesem Fall müssten unter der Ägide des Bundes regional spezifische Quoten ausgehandelt werden. Dies wäre ein schwieriges, langwieriges Verfahren, das viele Fragen offenlässt. Wie müsste der Bund zum Beispiel reagieren, wenn er feststellt, dass die nationale Quote nicht eingehalten wird, weil einige Regionen oder Kantone ihre Vorgaben nicht umsetzen? Müsste der Bund dann alle privaten Bauvorhaben in allen Kantonen stoppen, damit die Quote eingehalten werden kann? Zudem müssten die Quoten regelmässig an die sich ändernden Situationen auf den regionalen Wohnungsmärkten angepasst werden. Nach welchen Kriterien müsste dies erfolgen? Solche Unsicherheiten sind Gift für das rasche Bauen von benötigtem Wohnraum in Zentren.

Genf ist ein Beispiel, das zeigt, dass eine Überregulierung des Wohnungsmarkts schädlich ist. Der Leerwohnungsbestand ist mit 0,54 Prozent der tiefste der Schweiz. Die Rhonestadt hat wohl das dichteste Regelwerk in Bezug auf den Wohnungsmarkt. In Genf gibt es unter anderem sogenannte «Zones de développement», in denen der Staat die Preise festlegt und kontrolliert. Es gilt ein Vorkaufsrecht für die öffentliche Hand, und Genf möchte Mieterinnen und Mieter davor schützen, nach Renovationsarbeiten mit Mietzinserhöhungen konfrontiert zu werden. Zudem gibt der Kanton Genf jährlich über 90 Millionen Franken in diesem Bereich aus. Das Resultat ist ernüchternd: Die Vielzahl von Regulierungen verhindert Neubauten und Renovationen, und sie führt dazu, dass es zu wenig Wohnraum gibt. Neuzuzüger in der boomenden Region haben grosse Probleme, eine Wohnung zu einem vertretbaren Preis zu finden.

Die Schweizer Bevölkerung hat grossmehrheitlich keine Probleme, ihre Wohnkosten zu tragen. Die durchschnittliche Monatsmiete beträgt gemäss dem Bundesamt für Statistik 1329 Franken, eine 4-Zimmer-Wohnung wird im Schnitt für 1519 Franken vermietet. Im Durchschnitt betragen die Wohnkosten in der Schweiz knapp 15 Prozent des Bruttohaushaltseinkommens. Bei den Mietern beträgt dieser Anteil gemäss ASLOCA 18 Prozent. Der Anteil der Wohnkosten ist zudem seit 1950 gesunken. Die Ausnahme sind die Haushalte mit tiefen Einkommen. Bei den 20 Prozent der Haushalte, die am wenigsten verdienen, liegt der Wohnkostenanteil mit 31 Prozent an oder über der Grenze des Tragbaren. Sinnvoller als die Unterstützung des gemeinnützigen Wohnungsbaus wäre deshalb eine zielgerichtete Unterstützung nottragender Personen (vgl. Box).

Es ist nicht klar, wie die Initiative konkret umgesetzt werden soll. Wie kann jedes Jahr eine Quote von zehn Prozent eingehalten werden? Es ist davon auszugehen, dass der Bund diese Vorgabe den Kantonen aufbürden würde und diese danach sicherstellen müssten, dass zehn Prozent der Neubauten gemeinnützig sind. Dabei ist aber nicht sicher, ob es ausreichend gemeinnützige Bauträger gäbe, die Projekte einreichten. Wenn nicht genügend gemeinnützige Wohnungen erstellt werden, aber private Investoren gerne mehr bauen würden, dann wäre zu befürchten, dass Baubeschränkungen für «normale» Wohnungen erlassen würden, um die Quote zu erreichen. Dies hätte zur Folge, dass weniger Wohnungen erstellt würden als heute. Dadurch würde das Angebot knapper und die Mieten würden steigen, was kaum im Interesse der Mieter sein kann.

Die Initiative würde den Wohnungsbau ganz allgemein verlangsamen. Einerseits würden Baubewilligungen komplizierter und länger dauern, da sich die Behörden bei jedem Baugesuch versichern müssten, dass im Moment der Bewilligung die Quote erfüllt ist. Andererseits dürfte das Vorkaufsrecht den Prozess massiv verlangsamen. Bauherrschaften müssten jeweils zuerst abwarten, ob der Staat nicht davon Gebrauch machen möchte. Dies dürfte zu mehreren Monaten Verzögerung führen, da zum Beispiel die Gemeindeversammlung über einen allfälligen Kauf entscheiden müsste.

Von günstigen, subventionierten Wohnungen profitieren nur wenige. Wenn die Idee des gemeinnützigen Wohnungsbaus ernst genommen würde, müssten bei einem zehnprozentigen Anteil des gemeinnützigen Wohnungsbaus auch die ärmsten zehn Prozent der Schweizer Bevölkerung oder die ärmsten zehn Prozent einer spezifischen Region in den Genuss einer gemeinnützigen Wohnung kommen. Alle anderen hätten unter höheren Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt zu leiden.