Baubewilligung

L'at­te­sa non è mai ser­vi­ta: le pro­ce­du­re per le li­cen­ze edi­li­zie de­vo­no es­se­re sem­pli­fi­ca­te

L'at­tua­le ca­ren­za di al­log­gi nelle aree ur­ba­ne ha molte cause. Ma il pro­ble­ma prin­ci­pa­le è che l'e­le­va­ta do­man­da re­si­den­zia­le in zone cen­tra­li non può es­se­re sod­di­sfat­ta per­ché di­ven­ta sem­pre più dif­fi­ci­le co­strui­re. È quin­di ur­gen­te sem­pli­fi­ca­re le pro­ce­du­re per con­ce­de­re li­cen­ze edi­li­zie.

Alla fine di giu­gno, la po­po­la­zio­ne sviz­ze­ra ha su­pe­ra­to la so­glia dei 9 mi­lio­ni di abi­tan­ti e le pre­vi­sio­ni del­l'Uf­fi­cio Fe­de­ra­le di Sta­ti­sti­ca pre­ve­do­no che la po­po­la­zio­ne con­ti­nue­rà a cre­sce­re. Il ti­mo­re è che in Sviz­ze­ra non ci siano ab­ba­stan­za al­log­gi per tutti, per­ché più per­so­ne si­gni­fi­ca anche più abi­ta­zio­ni. Si parla già di ca­ren­za di al­log­gi, anche se in tutta la Sviz­ze­ra ci sono an­co­ra ab­ba­stan­za ap­par­ta­men­ti per tutti. Ma è ne­ces­sa­rio in­ter­ve­ni­re nelle aree re­si­den­zia­li dei cen­tri. Lì l'of­fer­ta di al­log­gi è scar­sa e le pre­vi­sio­ni si fanno sem­pre più fo­sche.

La do­man­da di al­log­gi au­men­ta anche a causa della cre­sci­ta dei red­di­ti e della di­mi­nu­zio­ne delle di­men­sio­ni dei nu­clei fa­mi­lia­ri.

At­tri­bui­re l'au­men­to della do­man­da esclu­si­va­men­te alla cre­sci­ta de­mo­gra­fi­ca e al­l'im­mi­gra­zio­ne non è cor­ret­to. Ci sono altri fat­to­ri che in­fluen­za­no la do­man­da di al­log­gi. Ad esem­pio, l'au­men­to dei red­di­ti fa­mi­lia­ri porta a una mag­gio­re do­man­da di al­log­gi. Chi ha un red­di­to mag­gio­re può per­met­ter­si anche uno spa­zio abi­ta­ti­vo più ampio. Dal 2000 il red­di­to pro ca­pi­te in Sviz­ze­ra è au­men­ta­to del 19%. Di con­se­guen­za, anche le fa­mi­glie sviz­ze­re pos­so­no per­met­ter­si più spa­zio abi­ta­ti­vo e, se­con­do l'Uf­fi­cio fe­de­ra­le di sta­ti­sti­ca, la su­per­fi­cie abi­ta­ti­va oc­cu­pa­ta per per­so­na è pas­sa­ta da 45,0 m2 nel 2012 a 46,62 m2 nel 2021.

Inol­tre, le di­men­sio­ni delle fa­mi­glie stan­no di­mi­nuen­do, cioè sem­pre meno per­so­ne vi­vo­no in un ap­par­ta­men­to. Que­sta ri­du­zio­ne delle fa­mi­glie è le­ga­ta a di­ver­se ten­den­ze so­cia­li e de­mo­gra­fi­che: au­men­ta­no le se­pa­ra­zio­ni e le fa­mi­glie mo­no­pa­ren­ta­li, così come au­men­ta­no gli an­zia­ni che ri­man­go­no più a lungo nei loro ap­par­ta­men­ti, spes­so più gran­di della media, e sem­pre più per­so­ne pre­fe­ri­sco­no vi­ve­re da sole. Le con­se­guen­ze sono che circa il 70% delle fa­mi­glie sono com­po­ste da una o due per­so­ne, o che la di­men­sio­ne media delle fa­mi­glie è scesa da 2,26 per­so­ne per fa­mi­glia nel 2012 a 2,19 per­so­ne nel 2021. Ciò si­gni­fi­ca che sono ne­ces­sa­rie più abi­ta­zio­ni per lo stes­so nu­me­ro di abi­tan­ti. Que­sto ef­fet­to è il più si­gni­fi­ca­ti­vo e con­ti­nue­rà: Il nu­me­ro di fa­mi­glie cre­sce a un ritmo dop­pio ri­spet­to alla po­po­la­zio­ne. La Banca Raif­fei­sen stima che ogni anno sa­ran­no ne­ces­sa­rie circa 20.000-25.000 unità abi­ta­ti­ve ag­giun­ti­ve solo a causa della ri­du­zio­ne delle di­men­sio­ni delle eco­no­mie do­me­sti­che.

Si co­strui­sce trop­po poco: l'of­fer­ta di al­log­gi non rie­sce a te­ne­re il passo con la do­man­da

In un mer­ca­to fun­zio­nan­te, l'of­fer­ta di al­log­gi do­vreb­be au­men­ta­re quan­do la do­man­da au­men­ta for­te­men­te. Nel mer­ca­to im­mo­bi­lia­re, però, l'of­fer­ta non rie­sce a te­ne­re il passo con la do­man­da. Peg­gio an­co­ra, l'at­ti­vi­tà edi­li­zia è at­tual­men­te in calo. Lo di­mo­stra, ad esem­pio, il nu­me­ro di li­cen­ze edi­li­zie, che è ai mi­ni­mi sto­ri­ci in tutte le ca­te­go­rie. Se­con­do lo stu­dio Swiss Real Esta­te Mar­ket 2023 del Cre­dit Suis­se, nel 2022 sono stati co­strui­ti solo 11’600 ap­par­ta­men­ti da ven­de­re e 6’600 case uni­fa­mi­lia­ri, il che cor­ri­spon­de a un calo del 3% ri­spet­to al­l'an­no pre­ce­den­te. Il qua­dro è si­mi­le per gli ap­par­ta­men­ti in af­fit­to, dove l'at­ti­vi­tà di co­stru­zio­ne è al li­vel­lo più basso degli ul­ti­mi 10 anni. Ciò si­gni­fi­ca che la do­man­da di spa­zio abi­ta­ti­vo ag­giun­ti­vo non può es­se­re sod­di­sfat­ta. ave­nir suis­se stima che do­vreb­be­ro es­se­re co­strui­ti circa 10’000 ap­par­ta­men­ti in più al­l'an­no ri­spet­to ad oggi per­ché il mer­ca­to sia in equi­li­brio e i prez­zi non au­men­ti­no. Oltre al­l'ec­ces­si­va re­go­la­men­ta­zio­ne del mer­ca­to degli af­fit­ti, la causa prin­ci­pa­le è che la co­stru­zio­ne di un nu­me­ro suf­fi­cien­te di ap­par­ta­men­ti nelle zone più am­bi­te ri­chie­de trop­po tempo e costi ec­ces­si­vi.

Urge la sem­pli­fi­ca­zio­ne delle pro­ce­du­re di li­cen­za edi­li­zia

È quin­di ur­gen­te poter co­strui­re di più e più ve­lo­ce­men­te. Un fat­to­re cen­tra­le di ini­bi­zio­ne sem­bra es­se­re rap­pre­sen­ta­to dalle pro­ce­du­re di li­cen­ze edi­li­zie, spes­so dif­fi­ci­li e lun­ghe. eco­no­mie­suis­se chie­de quin­di una sem­pli­fi­ca­zio­ne delle re­la­ti­ve pro­ce­du­re. Dal punto di vista del­l'e­co­no­mia nel suo in­sie­me, ciò do­vreb­be in­clu­de­re al­me­no i se­guen­ti ele­men­ti:

La po­si­zio­ne di eco­no­mie­suis­se

eco­no­mie­suis­se ri­chie­de un tempo di ela­bo­ra­zio­ne mas­si­mo di 100 gior­ni da parte delle au­to­ri­tà per le do­man­de di co­stru­zio­ne. Que­sto tempo di ela­bo­ra­zio­ne deve co­pri­re tutte le fasi di tutte le au­to­ri­tà coin­vol­te, cioè anche gli aspet­ti di pro­te­zio­ne dei mo­nu­men­ti, ec­ce­te­ra. Inol­tre, il ter­mi­ne della pro­ce­du­ra di no­ti­fi­ca do­vreb­be es­se­re di soli 30 gior­ni e una do­man­da di co­stru­zio­ne do­vreb­be es­se­re con­si­de­ra­ta ap­pro­va­ta se il com­mit­ten­te non ha ri­ce­vu­to una ri­spo­sta dopo la sca­den­za. 

Con un tempo mas­si­mo di ela­bo­ra­zio­ne, si po­treb­be ri­sol­ve­re un pro­ble­ma im­por­tan­te. Per­ché oggi le pro­ce­du­re sono trop­po lun­ghe. Se­con­do una va­lu­ta­zio­ne della Banca Can­to­na­le di Zu­ri­go, in Sviz­ze­ra oc­cor­ro­no in media 140 gior­ni per l'ap­pro­va­zio­ne di una do­man­da di co­stru­zio­ne. Nella città di Zu­ri­go ci vo­glio­no 330 gior­ni e nel can­ton Gi­ne­vra 500.

La corsa ad osta­co­li spes­so non si con­clu­de con l’ot­te­ni­men­to della li­cen­za edi­li­zia. La causa prin­ci­pa­le delle suc­ces­si­ve lun­gag­gi­ni sono le op­po­si­zio­ni e i ri­cor­si. Se­con­do le stime della Banca Can­to­na­le di Zu­ri­go, il 10% dei pro­get­ti edi­li­zi ap­pro­va­ti non viene mai rea­liz­za­to a causa di que­sto pro­ble­ma. eco­no­mie­suis­se chie­de quin­di che le op­po­si­zio­ni e i ri­cor­si ven­ga­no trat­ta­ti in modo de­fi­ni­ti­vo entro un mas­si­mo di 18 mesi.

La le­git­ti­mi­tà del ri­cor­so deve es­se­re chia­ra­men­te de­li­mi­ta­ta. Al gior­no d'og­gi, spes­so ven­go­no ad­dot­ti mo­ti­vi di ri­cor­so che non ri­guar­da­no il ri­cor­ren­te. Il clas­si­co è quel­lo dei vi­ci­ni che vo­glio­no im­pe­di­re la co­stru­zio­ne di un nuovo edi­fi­cio pre­sen­tan­do un ri­cor­so per il fatto che i li­mi­ti di ru­mo­re non pos­so­no es­se­re ri­spet­ta­ti. Un'al­tra pro­ce­du­ra ti­pi­ca con­si­ste nel­l'op­por­si al mag­gior nu­me­ro pos­si­bi­le di punti fin dal­l'i­ni­zio. In que­sto modo si vuole im­por­re al pro­prie­ta­rio del­l'e­di­fi­cio un gran­de sfor­zo e costi ele­va­ti per la pro­ce­du­ra le­ga­le. Ciò av­vie­ne con l'ul­te­rio­re scopo di far sì che, per evi­ta­re un pro­ce­di­men­to le­ga­le lungo e di­spen­dio­so, egli si asten­ga dal co­strui­re o ac­cet­ti quel­li che sono in real­tà de­si­de­ri in­giu­sti­fi­ca­ti da parte dei ri­cor­ren­ti. eco­no­mie­suis­se ri­tie­ne che i di­ret­ti in­te­res­sa­ti ab­bia­no il di­rit­to di pre­sen­ta­re un ri­cor­so se ri­ten­go­no di su­bi­re uno svan­tag­gio in­giu­sti­fi­ca­to. Ma gli ec­ces­si de­scrit­ti sopra de­vo­no es­se­re li­mi­ta­ti. Per­tan­to, solo le per­so­ne di­ret­ta­men­te in­te­res­sa­te do­vreb­be­ro es­se­re au­to­riz­za­te a pre­sen­ta­re ri­cor­si in re­la­zio­ne a fatti che le ri­guar­da­no di­ret­ta­men­te. Inol­tre, un ri­cor­so do­vreb­be poter es­se­re pre­sen­ta­to una sola volta du­ran­te l'in­te­ra pro­ce­du­ra.

Molti in­ter­lo­cu­to­ri di­ver­si, al­cu­ni dei quali in con­trad­di­zio­ne tra loro, ren­do­no dif­fi­ci­le l’e­la­bo­ra­zio­ne di una do­man­da di co­stru­zio­ne. Sa­reb­be quin­di au­spi­ca­bi­le che le au­to­ri­tà de­fi­nis­se­ro un unico punto di con­tat­to per l’i­stan­te, che possa co­mu­ni­ca­re una vi­sio­ne con­so­li­da­ta di tutti gli enti coin­vol­ti. Que­sto or­ga­no di coor­di­na­men­to deve avere po­te­ri de­ci­sio­na­li spe­cia­li­sti­ci ed es­se­re au­to­riz­za­to in­ter­na­men­te a im­par­ti­re istru­zio­ni alle au­to­ri­tà com­pe­ten­ti, in modo da tro­va­re di­ret­ta­men­te una so­lu­zio­ne at­tra­ver­so delle di­scus­sio­ni. I con­flit­ti di in­te­res­se non de­vo­no es­se­re ri­sol­ti da un sin­go­lo col­la­bo­ra­to­re di un de­ter­mi­na­to uf­fi­cio can­to­na­le, ma de­vo­no es­se­re de­ci­si al­l'in­ter­no del­l'am­mi­ni­stra­zio­ne prima dei col­lo­qui con gli istan­ti. Ciò ri­chie­de linee guida tra­spa­ren­ti per la va­lu­ta­zio­ne dei pro­get­ti edi­li­zi, com­pre­so il mar­gi­ne di di­scre­zio­na­li­tà, al fine di ga­ran­ti­re che tutti i col­la­bo­ra­to­ri ef­fet­tui­no le stes­se va­lu­ta­zio­ni. Inol­tre, le re­spon­sa­bi­li­tà al­l'in­ter­no della strut­tu­ra fe­de­ra­le de­vo­no es­se­re ben de­fi­ni­te. Per al­cu­ne in­fra­strut­tu­re, la com­pe­ten­za è del go­ver­no fe­de­ra­le; per gli ae­ro­por­ti, ad esem­pio, è del­l'U­FAC. Que­sta au­to­ri­tà do­vreb­be es­se­re l'u­ni­co in­ter­lo­cu­to­re per la pro­ce­du­ra di au­to­riz­za­zio­ne.

I do­cu­men­ti per le do­man­de di co­stru­zio­ne va­ria­no no­te­vol­men­te in Sviz­ze­ra. Que­sto bu­ro­cra­ti­smo fe­de­ra­li­sta è gra­vo­so per le azien­de at­ti­ve a li­vel­lo na­zio­na­le. eco­no­mie­suis­se chie­de che i do­cu­men­ti per l’ot­te­ni­men­to di li­cen­ze edi­li­zie e le prove ne­ces­sa­rie siano uni­for­mi in tutta la Sviz­ze­ra. Na­tu­ral­men­te, a causa dei di­ver­si re­qui­si­ti in­for­ma­ti­vi, sa­reb­be co­mun­que ne­ces­sa­rio dif­fe­ren­zia­re il con­te­nu­to di una do­man­da di co­stru­zio­ne e crea­re mo­du­li di­ver­si per l'e­di­li­zia re­si­den­zia­le, l'e­di­li­zia in­du­stria­le/com­mer­cia­le e i di­ver­si tipi di im­pian­ti in­fra­strut­tu­ra­li. eco­no­mie­suis­se non chie­de una stan­dar­diz­za­zio­ne dei con­te­nu­ti della le­gi­sla­zio­ne edi­li­zia e del­l’az­zo­na­men­to; in que­sto senso, il fe­de­ra­li­smo con­ti­nua a es­se­re im­por­tan­te e va ri­spet­ta­to.

Per ren­de­re la pro­ce­du­ra di inol­tro di una do­man­da di co­stru­zio­ne più sem­pli­ce e ve­lo­ce, sono ne­ces­sa­rie pro­ce­du­re pu­ra­men­te di­gi­ta­li senza di­scon­ti­nui­tà. I re­qui­si­ti mi­ni­mi for­ma­li pos­so­no es­se­re con­trol­la­ti di­gi­tal­men­te dal si­ste­ma non ap­pe­na ven­go­no inol­tra­te le do­man­de di co­stru­zio­ne e gli even­tua­li ag­giu­sta­men­ti ne­ces­sa­ri pos­so­no es­se­re ef­fet­tua­ti prima del­l’i­nol­tro fi­na­le. È im­por­tan­te che il pas­sag­gio a pro­ce­du­re pu­ra­men­te di­gi­ta­li sia visto come un'op­por­tu­ni­tà per le au­to­ri­tà di de­fi­ni­re l'in­te­ra pro­ce­du­ra in modo ef­fi­cien­te e fa­vo­re­vo­le al ri­chie­den­te.

L'e­len­co che de­fi­ni­sce quali pro­get­ti edi­li­zi non ri­chie­do­no una li­cen­za di co­stru­zio­ne o pos­so­no es­se­re ap­pro­va­ti nella pro­ce­du­ra di poco conto o nella pro­ce­du­ra di no­ti­fi­ca deve es­se­re re­dat­to in ma­nie­ra più esau­ren­te e ge­ne­ri­ca. Inol­tre, le li­cen­ze di co­stru­zio­ne nella pro­ce­du­ra di no­ti­fi­ca de­vo­no es­se­re con­si­de­ra­te ap­pro­va­te se non si ri­ce­ve al­cu­na ri­spo­sta entro 30 gior­ni.