Que par­tagent Bâle et Sin­ga­pour en matière d’amé­na­ge­ment du ter­ri­toire?

Tous les can­tons déploient de gros efforts pour appli­quer la nou­velle loi sur l’amé­na­ge­ment du ter­ri­toire de 2014. Son prin­ci­pal objec­tif est le «déve­lop­pe­ment urbain vers l’in­té­rieur» (du tissu bâti). Les plans direc­teurs doivent être revus et cer­taines lois sur la construc­tion doivent même être adap­tées.

Pour lut­ter effi­ca­ce­ment contre le mitage du ter­ri­toire, il faut redi­men­sion­ner les zones à bâtir dont l’éten­due dépasse les besoins cor­res­pon­dant à la crois­sance éco­no­mique et démo­gra­phique effec­tive des loca­li­tés. Cela implique, bien sûr, des indem­ni­sa­tions qui doivent être finan­cées par une taxe sur la plus-value des construc­tions nou­velles ren­dues pos­sibles par un clas­se­ment en zone à bâtir.

Dif­fi­culté d’ap­pli­ca­tion 
Voilà qui est sédui­sant en théo­rie, mais sou­vent peu pra­tique ou réa­liste. Car là où il y a déjà trop de zones à bâtir, on ne peut guère espé­rer tirer beau­coup de recettes du clas­se­ment de ter­rains en nou­velles zones à bâtir. Il fau­drait que les can­tons et les com­munes qui ont fait jus­qu’ici un usage par­ci­mo­nieux de leurs res­sources fon­cières et qui encaissent main­te­nant des recettes de plus-value soient dis­po­sées à mettre «leur argent» à dis­po­si­tion pour com­pen­ser des déclas­se­ments de zones en d’autres lieux.

C’est pour­quoi, d’autres solu­tions sont sou­vent envi­sa­gées pour les zones à bâtir sur­di­men­sion­nées: par exemple des déclas­se­ments qui n’exigent pas d’in­dem­ni­sa­tion, ou un gel tem­po­raire de l’ur­ba­ni­sa­tion. Dans le can­ton de Zurich on pré­co­nise de ne plus tota­le­ment affec­ter la taxe sur la plus-value à l’in­dem­ni­sa­tion. L’ob­jec­tif secon­daire de la taxe - le finan­ce­ment «d’autres mesures d’amé­na­ge­ment du ter­ri­toire» - devient ainsi l’ob­jec­tif prin­ci­pal.  

Le fait de savoir com­ment les can­tons gèrent la taxe, où ils en affectent le pro­duit et au béné­fice de qui revêt une impor­tance pri­mor­diale non seule­ment pour les pro­prié­taires et inves­tis­seurs, mais aussi les voi­sins de quar­tier concer­nés par un pro­jet de construc­tion. Pour y répondre, eco­no­mie­suisse et le «Swiss Real Estate Ins­ti­tute» (Swiss­REI) de la Haute école d’éco­no­mie de Zurich (HWZ), ont lancé un pro­jet auquel contri­buent éga­le­ment des étu­diants dans le cadre d’un tra­vail de mas­ter.

La dis­cus­sion que nous avons eue lors de notre ate­lier du 1er juin 2016 l’a bien mon­tré: les bases de cal­cul de la plus-value, l’échéance de l’ar­rêté de pla­ni­fi­ca­tion, la construc­tion ou la vente ainsi que l’af­fec­ta­tion des res­sources condi­tionnent aussi bien la sécu­rité juri­dique entou­rant la pla­ni­fi­ca­tion de pro­jets de construc­tion que l’ac­cep­ta­bi­lité de pro­jets concrets de den­si­fi­ca­tion. 

Le groupe d’études de Swiss­REI a pré­paré un éven­tail d’op­tions qu’il a sou­mis pour dis­cus­sion à un plé­num très étoffé. Les repré­sen­tants des auto­ri­tés can­to­nales, des com­munes et des offices fédé­raux, accom­pa­gnés de spé­cia­listes de la pla­ni­fi­ca­tion, se sont réunis pour trai­ter ces ques­tions avec des experts de l’in­ves­tis­se­ment immo­bi­lier et des asso­cia­tions immo­bi­lières et de construc­teurs. Les contri­bu­tions des uns et des autres sont inté­grées dans un tra­vail de mas­ter, dont les résul­tats seront, à leur tour, pro­po­sés au débat. 

Il convient aussi d’ob­ser­ver ce qui se fait ailleurs. Un exposé sur la rede­vance d’amé­na­ge­ment (deve­lop­ment charge) à Sin­ga­pour a mon­tré qu’on peut, à l’aide d’une for­mule de cal­cul trans­pa­rente sur un site Inter­net, pré­ci­ser rapi­de­ment à l’in­ten­tion des pro­prié­taires et des inves­tis­seurs les coûts et les condi­tions géné­rales dont ils doivent tenir compte pour pla­ni­fier leurs pro­jets de construc­tion. Sur ce plan-là, Sin­ga­pour a une lon­gueur d’avance sur Bâle. 

Si vous êtes inté­ressé(e) par les résul­tats et la pré­sen­ta­tion du tra­vail de mas­ter, n’hé­si­tez pas à prendre contact avec nous.