Mar­ché du loge­ment: il faut sim­pli­fier radi­ca­le­ment la construc­tion

Il y a une crainte lar­ge­ment répan­due que nous n’ayons pas assez de loge­ments pour tout le monde en Suisse. Le terme de «crise du loge­ment» est sur toutes les lèvres, même si toute la Suisse n’est pas concer­née. Des mesures s’im­posent dans les régions les plus deman­dées, où l’offre de loge­ments se raré­fie et les pré­vi­sions s’as­som­brissent. Sur un mar­ché qui fonc­tionne, l’offre de loge­ments aug­men­te­rait face à une demande aussi forte. Mais sur le mar­ché du loge­ment, l’offre ne suit pas la demande dans les centres: il est dif­fi­cile de trou­ver un loge­ment adé­quat et les prix aug­mentent. Mais à qui la faute?

LE PRO­BLÈME VIENT-IL DE LA POLI­TIQUE OU DU MAR­CHÉ?

Il existe des argu­ments dif­fé­rents. Cer­tains affirment que la res­pon­sa­bi­lité en revient à la pre­mière révi­sion de la loi sur l’amé­na­ge­ment du ter­ri­toire (LAT1), car depuis son entrée en vigueur (2014), il n’a pas été pos­sible de clas­ser suf­fi­sam­ment de ter­rains en zone à bâtir. Cet argu­ment est insuf­fi­sant. En effet, selon une ana­lyse de Wüest und Part­ner, il existe un poten­tiel de loge­ments pour 1,6 mil­lion de per­sonnes dans les zones à bâtir non construites, et la den­si­fi­ca­tion per­met­trait de créer un espace pour 1,1 mil­lion de per­sonnes sup­plé­men­taires dans les zones construites. D’autres imputent cette évo­lu­tion au mar­ché. L’ar­gu­ment est que la hausse des taux d’in­té­rêt pèse sur les inves­tis­se­ments dans la construc­tion de loge­ments, car le finan­ce­ment via des hypo­thèques ren­ché­rit et les pla­ce­ments alter­na­tifs, comme les actions, sont à nou­veau plus inté­res­sants. Cette hypo­thèse ne se véri­fie pas à l’heure actuelle. Les déci­sions d’in­ves­tis­se­ment rela­tives aux bâti­ments en cours de construc­tion ont été prises l’an der­nier ou avant, lorsque les taux d’in­té­rêt étaient au plus bas. La hausse des taux d’in­té­rêt pour­rait tou­te­fois bien jouer un rôle à l’ave­nir. Somme toute, la réponse n’est pas aussi simple que cer­tains le vou­draient.

MANQUE DE COHÉ­RENCE DES POLI­TIQUES LOCALES ET NATIO­NALES

La LAT1 ne sau­rait être la seule fau­tive. Il existe un large consen­sus poli­tique selon lequel il fau­drait den­si­fier davan­tage les centres. Ce serait judi­cieux pour une uti­li­sa­tion effi­cace du sol. Mais la concré­ti­sa­tion de cet objec­tif laisse à dési­rer. Des déci­sions fédé­rales ont certes ordonné la den­si­fi­ca­tion avec la LAT1. Mais dans les com­munes, on n’agit pas en consé­quence. Pour den­si­fier, il faut construire plus haut et mieux exploi­ter l’es­pace dans les zones urbaines déjà construites. Mais dans les centres, on n’in­ten­si­fie pas assez l’uti­li­sa­tion de l’es­pace. Auto­ri­ser seule­ment un étage sup­plé­men­taire, comme l’ont fait cer­taines villes, ne per­met pas de répondre à la forte demande de loge­ments dans les centres. Lorsque des maîtres d’ou­vrage sou­haitent construire plus grand que ce que le règle­ment com­mu­nal sur les construc­tions et les zones auto­rise, ils doivent se sou­mettre à des pro­cé­dures longues et fas­ti­dieuses, avec des pres­crip­tions par­fois dis­sua­sives. De plus, les pro­cé­dures d’au­to­ri­sa­tion sont ardues pour tous les types de construc­tion. La Banque can­to­nale de Zurich a éta­bli qu’en Suisse il faut 140 jours en moyenne pour qu’une demande de per­mis de construire soit approu­vée. Et dans les centres, où la situa­tion est le plus ten­due, les délais sont net­te­ment plus longs. Ainsi, il fau­drait 330 jours en ville de Zurich et même 500 jours à Genève. Dans toute la Suisse, les pro­cé­dures se sont allon­gées de quelque 67% en moyenne par rap­port à 2010. Une par­tie du pro­blème vient des fré­quents recours, sou­vent dépo­sés sans fon­de­ment – dans le seul but de retar­der le pro­jet. Et les com­munes ne sont pas les seules fau­tives, cela va de soi. De même, les pres­crip­tions natio­nales en matière de bruit et de pro­tec­tion des sites com­pliquent sou­vent inuti­le­ment la construc­tion de nou­veaux loge­ments.

DES SOLU­TIONS EXISTENT, IL FAUT LES METTRE EN ŒUVRE RAPI­DE­MENT

Per­sonne ne conteste la néces­sité de prendre des mesures pour remé­dier à la situa­tion. Des solu­tions existent et sont connues depuis long­temps, c’en est presque tra­gique: il doit être pos­sible de construire davan­tage et plus rapi­de­ment en Suisse. Pour cela, il faut entre autres:

• allé­ger le droit en matière d’amé­na­ge­ment du ter­ri­toire et de construc­tion, avec notam­ment des délais de trai­te­ment maxi­mum et un «gui­chet unique»;
• assou­plir les règles de construc­tion et d’uti­li­sa­tion, afin que le déve­lop­pe­ment archi­tec­tu­ral et l’uti­li­sa­tion des bâti­ments exis­tants puissent être rapi­de­ment adap­tés à l’évo­lu­tion des besoins;
• pro­mou­voir la den­si­fi­ca­tion des construc­tions, notam­ment grâce à des chan­ge­ments d'in­dice d'uti­li­sa­tion, à des coef­fi­cients d'uti­li­sa­tion plus éle­vés et à une meilleure uti­li­sa­tion de la troi­sième dimen­sion (construc­tion en sous-sol et en hau­teur);
• favo­ri­ser le déve­lop­pe­ment urbain vers l’in­té­rieur en assou­plis­sant modé­ré­ment les obs­tacles, tels que les pres­crip­tions en matière de bruit et l’In­ven­taire fédé­ral des sites construits à pro­té­ger en Suisse (ISOS);
• éta­blir un mar­ché immo­bi­lier qui fonc­tionne, dont les prix reflètent la pénu­rie et qui oriente la construc­tion de loge­ments aux bons endroits.

Il n’y a plus d’ex­cuses. Il s’agit désor­mais de relan­cer rapi­de­ment l’ac­ti­vité de construc­tion en Suisse. Et ce, non pas avec des pro­jets de construc­tion finan­cés par l’État, mais avec de bonnes condi­tions-cadre. Car des fonds pour construire, il y en aurait suf­fi­sam­ment.