Entwicklungsmöglichkeiten werden stark eingeschränkt

Die Initiative möchte mehr als die heute vorhandenen Bauzonen einfrieren. Konkret fordert sie, dass nur neue Bauzonen ausgeschieden werden können, wenn eine andere unversiegelte Fläche von mindestens gleicher Grösse und vergleichbarem potenziellem landwirtschaftlichem Ertragswert ausgezont wird. Die Berücksichtigung des landwirtschaftlichen Ertragswerts verfolgt die hehre Absicht, die landwirtschaftliche Produktionskapazität der Schweiz zu erhalten. In der Realität hat dies aber eine Abnahme der Bauzonen zur Folge. Falls nämlich eine neu eingezonte Fläche einen höheren landwirtschaftlichen Ertragswert aufweist als die ausgezonte Kompensationsfläche, so muss die Kompensationsfläche entsprechend grösser sein. Das Umgekehrte gilt aber laut den Initianten nicht, weil die Kompensationsfläche in jedem Fall mindestens gleich gross sein muss wie die neu eingezonte Fläche. Diese Asymmetrie hätte zur Folge, dass in der Schweiz künftig immer weniger Bauland zur Verfügung stünde.

Das Resultat einer Verknappung der Bauzonen hat in der Logik von Angebot und Nachfrage klare Konsequenzen: Bei sinkendem Angebot an Bauzonen steigen die Grundstückspreise. Daher geht auch der Bundesrat in seiner Botschaft zur Zersiedelungsinitiative von einem «ausgeprägten Ansteigen der Grundstückspreise mit allen negativen Begleiterscheinungen (z. B. höhere Wohn- und Gewerbekosten)» aus. Diese Problematik zeigt sich insbesondere in städtischen Gebieten, weil die Baulandreserven heute ungleich verteilt sind. Die nicht überbauten Bauzonenflächen befinden sich oft in peripheren, ländlichen Gebieten. In den Städten und den bereits dichter besiedelten Agglomerationen gibt es nur wenig verfügbares freies Land. Dies ist problematisch, weil an diesen zentralen Lagen die Nachfrage nach Immobilien bereits heute am höchsten ist. Die Initiative hätte also zur Folge, dass in den boomenden Regionen die Preise noch stärker ansteigen.

Wenn eine Gemeinde keine Bauzonenreserven mehr besitzt, dann kann sie bei Annahme der Initiative auch keine neuen Bauzonen mehr schaffen. Für Gemeinden oder Kantone mit wenig Baulandreserven und grossem wirtschaftlichem und wohnbaulichem Entwicklungspotenzial bedeutet die Annahme der Initiative de facto ein Einzonungsverbot. Dadurch werden beispielsweise Neuansiedlungen von Unternehmen übermässig erschwert - entweder weil keine Flächen verfügbar sind, oder weil diese im internationalen Vergleich viel zu teuer wären. Dadurch würde die Attraktivität als Unternehmensstandort leiden, was der wirtschaftlichen Entwicklung in den betroffenen Regionen schadet. Zusätzlich werden durch die restriktiven Bedingungen ausserhalb der Bauzonen die Entwicklungsmöglichkeiten der Landwirtschaft stark eingeschränkt.

Kantone mit wenig Baulandreserven wären auf einen Ausgleichsmechanismus angewiesen. Sie müssten zum Beispiel mit anderen Kantonen Bauzonen handeln können. Wenn sie ein Gebiet einzonen möchten, müssten sie zunächst einen Kanton finden, der im Gegenzug Bauland auszont. Dieser Kanton wird dafür natürlich eine Entschädigung fordern. Die Implementierung eines solchen Handelssystems über die Kantonsgrenzen hinweg wäre schwierig und würde entsprechend viel Zeit in Anspruch nehmen. Deshalb besteht die Gefahr, dass viele Kantone in den nächsten Jahren in ihrer Entwicklung sehr stark eingeschränkt werden. Im Weiteren würden Kantone, die bisher zu grosszügig eingezont haben, durch den vorgesehenen Handel ungerechtfertigterweise bevorteilt: Wer in der Vergangenheit ohne Rücksicht auf den eigentlichen Bedarf grosse Bauzonen geschaffen hat, der wird nun belohnt. Umgekehrt würde die Initiative jene Kantone bestrafen, die bisher haushälterisch mit dem Boden umgegangen sind und zurückhaltender eingezont haben.

Um diese offensichtliche Fehlentwicklung zu vermeiden, schlagen die Initianten eine weitere Umsetzungsvariante vor, die nicht minder problematische Konsequenzen zur Folge hätte: Enteignungen. Gemäss dieser Variante würden die vorhandenen Bauzonenreserven nach Massgabe der Arbeitsplätze, der Verkehrsanbindung und der zu erwartenden Bevölkerungsentwicklung auf die Gemeinden verteilt. Falls bestimmte Gemeinden also heute gemäss diesem Ansatz über zu grosse Bauzonenreserven verfügen, müssten sie diese nach Massgabe der Initianten verringern. Dies wäre nur mittels Enteignung möglich. Besonders betroffen wären Personen, die heute Bauland halten, damit sie dort in Zukunft investieren können. Dies lässt sich anhand eines Beispiels illustrieren: Wenn jemand bereits Baulandreserven besitzt, um auf diesen in Zukunft Mietwohnungen zu bauen, um sich mit den Mieteinnahmen sein Einkommen nach der Pensionierung zu sichern, dann ist das für die betroffene Person ein massiver Eingriff in sein Eigentum und in seine finanzielle Zukunft.

Ungeachtet der Umsetzungsmodalitäten der Zersiedelungsinitiative ist sie klar fortschrittsfeindlich. Heute lässt sich kaum abschätzen, wie die räumlichen Bedürfnisse in einem digitalisierten Zeitalter aussehen werden. Die jungen Grünen fordern im ersten Abschnitt ihres Initiativtextes, dass kleinräumige Strukturen gefördert werden sollen. In der Realität wird der Alltag jedes Einzelnen aber immer vernetzter und weitläufiger: Der durchschnittliche Schweizer überschreitet heute innerhalb eines Tages mehrere Gemeindegrenzen. Heute festzulegen, dass die Zukunft in kleinräumigen Strukturen liegen soll, ist deshalb wenig sinnvoll. Ebenso offen ist, wie die Mobilität, die Logistik, die Industrie und andere Bereiche in Zukunft aussehen werden. Die wirtschaftliche Entwicklung würde durch die Initiative eingeschränkt. Ein Beispiel: Immer mehr Personen kaufen online ein. Diese Einkäufe müssen irgendwie nach Hause geliefert werden. Wenn ein Kanton keine Bauzonenreserven mehr besitzt, dann könnte nach einer Annahme der Initiative die benötigte neue Logistikinfrastruktur möglicherweise gar nicht erstellt werden.