Plus de travail administratif et de bureaucratie au lieu de logements abordables

Aux yeux d’economiesuisse, l’initiative va dans la mauvaise direction. Elle constitue une ingérence massive de l’État sur le marché immobilier. L’offre de logements devrait être fournie principalement par le secteur privé sur la base de critères d’économie de marché, tandis que le secteur public devrait veiller à ce que l’offre de logements puisse être adaptée suffisamment rapidement en mettant en place de bonnes conditions-cadres.

Un quota de logements d’utilité publique entraînerait une forte distorsion du marché immobilier. Ceci pour deux raisons: Premièrement, le Conseil fédéral craint, à juste titre, que l’on ne trouve pas assez de maîtres d’ouvrage et que la Confédération, les cantons et les communes soient contraints de construire leurs propres logements d’utilité publique. Une telle concurrence du secteur public au détriment des investisseurs privés doit être rejetée. Deuxièmement, le droit de préemption donnerait au secteur public un avantage excessif par rapport aux autres acteurs du marché. Ces effets de distorsion du marché induits par l’initiative sont préjudiciables, notamment parce qu’ils évinceraient l’investissement privé.

Le Conseil fédéral estime que cette initiative entraînerait une multiplication par trois de la construction de logements d’utilité publique. Cela nécessiterait la mobilisation d’importantes ressources financières supplémentaires par la Confédération et les cantons. Selon les estimations fédérales, la Confédération devrait dépenser 120 millions de francs supplémentaires par an pour soutenir la construction de logements sociaux. En outre, les coûts administratifs augmenteraient car l’application des quotas devrait faire l’objet d’un contrôle aux niveaux cantonal et communal. Enfin, l’État devrait construire des logements avec ses propre ressources s’il n’y avait pas suffisamment de maîtres d’ouvrage disposés à investir ce qui coûterait aux contribuables.

Le droit de préemption constitue une ingérence de l’État dans la liberté contractuelle et dans le droit de propriété. Jusqu’à présent, les propriétaires fonciers privés pouvaient décider eux-mêmes à qui ils voulaient vendre leur terrain à bâtir ou leur bien immobilier. À l’avenir, la nouvelle disposition constitutionnelle limiterait considérablement le libre choix des partenaires contractuels. En outre, le droit de préemption est préjudiciable à la sécurité juridique.

Le secteur privé devrait à tout moment s’attendre à ce que les cantons et les communes empêchent le transfert d’un bien immobilier.

La promotion des logements d’utilité publique n’est pas une tâche de la Confédération, mais est, au contraire, l’affaire des cantons et des communes. Garantir une mixité sociale judicieuse dans certaines régions ou quartiers est une tâche qui doit être résolue aux niveaux cantonal et communal. Le fait que la Suisse ait nettement moins de problèmes que les pays voisins à cet égard montre que le système actuel fonctionne bien. Les cantons et les communes sont les mieux placés pour influencer la situation du logement des ménages économiquement et socialement plus faibles. Les autorités communales et cantonales connaissent le mieux la situation locale et disposent des connaissances et des ressources nécessaires pour aider les personnes concernées.

La Constitution fédérale stipule que la Confédération n’assume que les tâches allant au-delà des compétences des cantons ou qui nécessitent une réglementation fédérale uniforme. Cela ne s’applique pas dans le cas du marché du logement. Un transfert de l’encouragement des logements d’utilité publique au niveau fédéral n’est ni nécessaire ni opportun et doit donc être rejeté.

Avec l’introduction d’un quota rigide de 10% des nouvelles constructions, des logements d’utilité publique seraient construits au mauvais endroit. Cela ne permettrait pas de résoudre la pénurie de logements dans les grands centres urbains. Une réglementation basée sur des quotas signifierait que la Confédération devrait répartir les obligations entre les cantons, qui devraient à leur tour les répartir entre les communes, les villes et les régions. Le risque est donc grand que les obligations soient en contradiction avec les besoins locaux réels, car il est difficile pour la Confédération de les anticiper dans toutes les régions. Cette forme d’économie planifiée va à l’encontre de l’ordre économique libéral suisse et n’a que rarement été couronnée de succès dans l’histoire économique. De plus, l’effet sociopolitique souhaité serait loin d’être atteint. Même aujourd’hui, une grande partie des logements d’utilité publique ne bénéficie pas aux groupes de la population qui auraient le plus besoin d’un logement subventionné. C’est ce que révèle une étude de l’Office fédéral du logement (OFL).

En outre, les grandes villes suisses ont déjà établi leur propre politique du logement pour mettre à disposition des logements abordables. À Zurich, 27% des appartements appartiennent déjà à des maîtres d’ouvrage d’utilité publique et la population de la ville souhaite que ce chiffre atteigne 33,3% d’ici 2050. - Le quota national de 10% serait donc largement dépassé. Si un quota national rigide était imposé, l’initiative serait donc inutile là où de tels logements seraient le plus nécessaires. De plus, les quotas pourraient varier d’une région à l’autre et au fil du temps. Dans ce cas, des quotas régionaux spécifiques devraient être négociés sous l’égide de la Confédération. Il s’agirait d’une procédure longue et difficile, qui laisserait de nombreuses questions sans réponse. Par exemple, comment la Confédération devrait-elle réagir si elle constate que le quota national n’est pas respecté parce que certains cantons ou régions n’appliquent pas les prescriptions qui leurs sont imposées? La Confédération devrait-elle alors arrêter tous les projets de construction privés dans tous les cantons pour que le quota soit respecté? En outre, les quotas devraient être régulièrement adaptés à l’évolution de la situation sur les marchés régionaux du logement. Selon quels critères cela devrait-il être fait? De telles incertitudes sont un poison pour la construction rapide des logements nécessaires dans les centres.

L’exemple de Genève montre que la surréglementation du marché du logement est nuisible. Le taux de vacance y est le plus bas de Suisse et s’établit à 0,54%. La cité de Calvin s’est probablement dotée de la réglementation la plus dense en ce qui concerne le marché du logement. À Genève, il existe notamment des «zones de développement» où l’État fixe et contrôle les prix. Le secteur public dispose d’un droit de préemption et Genève veut protéger les locataires contre les hausses de loyer après des travaux de rénovation. Le canton de Genève dépense en outre plus de 90 millions de francs par an dans ce domaine. Le résultat donne pourtant à réfléchir: le grand nombre de réglementations empêche la construction de nouveaux bâtiments et les rénovations, ce qui se traduit par une pénurie de logements. Les nouveaux arrivants dans cette région en plein essor ont ainsi de grandes difficultés à trouver un appartement à un prix raisonnable.

La majorité de la population suisse n’a aucun problème à supporter ses frais de logement. Selon l’Office fédéral de la statistique, le loyer mensuel moyen est de 1329 francs et un appartement de 4 pièces se loue à 1519 francs en moyenne. En Suisse, les frais de logement représentent en moyenne un peu moins de 15% du revenu brut des ménages. Selon l’Asloca, cette proportion s’établit à 18% pour les locataires. La part des frais de logement a par ailleurs diminué depuis 1950. Les ménages à faible revenu constituent l’exception. Pour les 20% des ménages qui gagnent le moins, la part des frais de logement est égale ou supérieure à la limite de leur capacité financière et atteint 31%. Il serait donc plus judicieux d’apporter un soutien ciblé aux personnes dans le besoin que de soutenir la construction de logements d’utilité publique (voir encadré).

La manière dont l’initiative devrait être mise en œuvre n’est pas claire. Comment respecter chaque année un quota de 10%? On peut supposer que la Confédération imposerait cette obligation aux cantons et que ces derniers devraient alors s’assurer que 10% des nouvelles constructions soient d’utilité publique. Toutefois, il n’est pas certain qu’un nombre suffisant de maîtres d’ouvrage d’utilité publique soumettent de tels projets. Si l’on ne construit pas suffisamment de logements d’utilité publique, mais que des investisseurs privés souhaitent en construire davantage, il est à craindre que des restrictions de construction ne soient imposées pour les logements «normaux» afin d’atteindre le quota. En conséquence, on construirait moins de logements qu’aujourd’hui. Cela réduirait l’offre et entraînerait une hausse des loyers, ce qui ne serait pas dans l’intérêt des locataires.

L’initiative ralentirait la construction de logements de manière générale. D’une part, l’obtention d’un permis de construire serait plus compliquée et prendrait plus de temps, car les autorités devraient s’assurer que le quota est respecté au moment de sa délivrance. D’autre part, le droit de préemption risque de ralentir considérablement le processus, les maîtres d’ouvrage devant d’abord attendre de voir si l’État ne souhaite pas l’exercer. Cela pourrait entraîner des retards de plusieurs mois, car le conseil communal, par exemple, aurait à décider d’un éventuel achat.

Seul un nombre restreint de personnes bénéficieraient d’un logement bon marché subventionné. Avec une proportion de 10% de logements d’utilité publique, les 10% les plus pauvres de la population suisse ou d’une région spécifique devraient eux aussi bénéficier d’un appartement d’utilité publique si l’idée du logement d’utilité publique était prise au sérieux.

Tous les autres devraient payer des loyers plus élevés sur le marché libre du logement.